Tahukah anda? Dalam satu urus niaga tanah yang membawa keuntungan berjuta ringgit, seorang pemilik hartanah akhirnya dikenakan tambahan cukai melebihi RM1.5 juta hanya disebabkan komisen dan kos penyelenggaraan. Lebih mengejutkan, pembayar cukai menyangka dirinya telah patuh undang-undang, namun tersungkur di celah-celah “perincian” dalam undang-undang cukai.
Kisah ini berlaku ke atas seorang pemilik tanah yang berjaya menjual hartanahnya. Dari saat meraikan kejayaan jual beli hingga berjuang di mahkamah, seluruh episod ini membongkar perincian dalam undang-undang cukai pelupusan hartanah yang sering diabaikan tetapi membawa kesan besar. Mari kita ikuti perbualan antara pemilik ini dan perundingnya yang mendedahkan badai cukai yang mendebarkan ini.
Apa Itu Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT)? Pahami Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (ACKHT)
Di Malaysia, mana-mana pihak yang melupuskan hartanah atau kepentingan dalam hartanah (seperti geran, saham, dll.) wajib membayar Cukai Keuntungan Harta Tanah (Real Property Gains Tax, RPGT) seperti yang diperuntukkan dalam Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (ACKHT 1976).
Menurut Perenggan 5 Jadual Kedua ACKHT, pembayar cukai boleh menuntut potongan bagi perbelanjaan yang berkaitan secara langsung dengan “penyelenggaraan, perlindungan, pemeliharaan, dan usaha untuk memiliki” aset tersebut. Ini termasuk bayaran penjagaan geran, kos guaman untuk mempertahankan hak milik, dan yuran penjaga tanah. Namun syaratnya jelas: perbelanjaan tersebut mestilah “sepenuhnya dan secara khusus” untuk melindungi hak milik dan nilai aset tersebut.
Manakala Perenggan 6 pula membenarkan bayaran komisen munasabah yang dibayar semasa pelupusan aset sebagai potongan, dengan syarat ianya juga mesti “sepenuhnya dan secara khusus” untuk pelupusan tersebut.
Jika perbelanjaan hanya berkaitan secara tidak langsung atau tidak sepenuhnya untuk pelupusan, maka ianya tidak layak sebagai potongan cukai.
Satu Urus Niaga Tanah yang Sempurna
“Ah Heng, kita akhirnya tandatangan!”
“Tahniah bos! RM15 juta untuk tanah tu, selesai dengan satu kontrak.”
Itu berlaku pada Februari 2018. Encik Tan dan perundingnya, Ah Heng, berdiri di tepi tanah sambil memandang kontrak jual beli yang baru sahaja dimeterai. Beliau berjaya menjual sebidang tanah kosong yang telah lama terbengkalai dengan harga RM15,164,735 kepada sebuah syarikat pemaju besar.
“Ingat ya, komisen mesti diselesaikan dulu. AKVS dah atur semuanya,” pesan Encik Tan.
“Tiada masalah. Komisen RM3.5 juta, dan yuran penjaga (custodian fee) lebih RM200,000 pun dah dijadualkan untuk dipindahkan,” kata Ah Heng dengan yakin sambil menyemak fail Excel.
Awal Badai: Surat Cukai yang Tak Dijangka
Beberapa bulan selepas urus niaga selesai, Encik Tan menerima Borang K daripada LHDN yang menyatakan bahawa beliau perlu membayar RPGT sebanyak RM557,464.13.
“RM550 ribu? Eh, saya ingat selepas potong komisen dan kos penyelenggaraan, jumlah cukai sepatutnya jauh lebih rendah,” kata Encik Tan.
“Kita dah nyatakan semua kos tu dalam CKHT 1A dan CKHT 3,” balas Ah Heng dengan yakin.
Namun segalanya tidak semudah yang mereka sangka. Pada April 2019, mereka menerima satu lagi surat yang lebih “menakutkan” — Borang KA (Notis Taksiran Tambahan), meminta bayaran tambahan cukai sebanyak RM1,512,464!
“Ini tak masuk akal!” Encik Tan bangkit dari kerusinya. “Kita dah bayar cukai. Apa lagi ni?”
Pertikaian Sengit
Ah Heng segera menghubungi penasihat cukai dan mengatur pertemuan dengan pegawai LHDN. Di hadapan pegawai tersebut, Encik Tan mempertahankan haknya.
“Komisen kepada AKVS dibayar mengikut kadar pasaran. Mereka uruskan keseluruhan proses jualan. Kami juga bayar syarikat penjaga tanah sebelum jualan untuk elak pencerobohan haram. Bagaimana ini tidak layak untuk potongan?”
Pegawai LHDN menyemak dokumen dengan tenang: “Tuan, mengikut Perenggan 5 dan 6 Jadual Kedua ACKHT, perbelanjaan mesti sepenuhnya dan secara khusus untuk penyelenggaraan atau pelupusan. Komisen tuan ialah 11%, sedangkan kadar maksimum di bawah peraturan penilai berdaftar hanyalah 3%. Yuran penjaga pula tiada bukti jelas ia berkaitan langsung dengan urus niaga jual beli.”
“Tapi kami dah bayar dan nyatakan dalam kontrak!”
“Siasatan kami mendapati perbelanjaan ini tidak sepenuhnya untuk ‘pelupusan’ atau ‘perlindungan hak milik’, maka tidak diterima.” Pegawai LHDN memberikan keputusan akhir.
Pertarungan di Mahkamah: Misi Wajib Menang
Encik Tan nekad untuk membuat rayuan dan membawa kes ini ke Mahkamah Khas Cukai.
“Saya takkan bayar lebih RM1.5 juta cukai tambahan hanya sebab hal macam ni. Tak adil langsung,” katanya.
Pada hari perbicaraan, peguam kedua-dua pihak berhujah sengit.
Peguam Encik Tan: “Kami ada kontrak lengkap, bukti pembayaran bank dan surat pelantikan. Komisen dan yuran penjaga berkaitan langsung dengan pelupusan tanah.”
Wakil LHDN: “Menurut undang-undang, perbelanjaan mesti khusus untuk pelupusan, bukan hanya berkaitan secara tidak langsung. Komisen pula jelas melebihi kadar pasaran 11%, jadi tidak boleh diterima.”
Akhirnya, keputusan mahkamah — rayuan ditolak. Notis cukai tambahan (Borang KA) kekal sah. Encik Tan perlu membayar RM1,512,464 cukai tambahan.
Panduan Cukai yang Bernilai
Kes ini memberikan pengajaran penting kepada semua pemilik hartanah:
Bukan semua perbelanjaan boleh ditolak – jika tidak “sepenuhnya dan secara khusus” untuk pelupusan atau perlindungan, ia boleh ditolak oleh LHDN.
Komisen mesti ikut kadar pasaran – mengikut Peraturan 1986 bagi Penilai dan Ejen Hartanah, komisen maksimum ialah 3%. Jika lebih, walaupun dibayar, boleh ditolak oleh LHDN.
Yuran custodian mesti berkaitan langsung dengan penyelenggaraan atau pelupusan – mesti ada kontrak jelas, bukti bayaran, dan penjelasan penggunaan.
Penyerahan borang cukai seperti CKHT tidak bermakna dilindungi sepenuhnya – LHDN masih boleh buat semakan semula.
Apa Yang Harus Dilakukan Oleh Pemilik Perniagaan?
Untuk mengelakkan risiko seperti ini:
Lakukan semakan ketekunan cukai (tax due diligence) sebelum jual beli
Dapatkan khidmat penasihat cukai profesional untuk merancang struktur perbelanjaan
Simpan semua dokumen seperti kontrak, bukti pembayaran, invois, dan penjelasan tugasan
Pastikan kadar komisen munasabah dan disokong oleh laporan pihak ketiga
Yuran penjaga tanah mesti dijelaskan dengan pengesahan peguam atau profesional
Kami Lindungi Anda Sebelum Anda Terkena “Bom Cukai”
Urus niaga hartanah sepatutnya menjadi peluang mengaut untung. Tetapi, seorang pembayar cukai berdepan tambahan cukai RM1.5 juta hanya kerana RM3.5 juta komisen dan yuran penjaga tanah tidak diiktiraf. Semuanya berpunca dari salah faham terhadap butiran perundangan.
Jabatan Cukai Humanology bersedia membantu anda mengelakkan ‘jerangkap samar’ ini.
Kami terdiri daripada bekas pegawai LHDN, peguam cukai dan akauntan berpengalaman yang mahir dalam undang-undang seperti ACKHT dan Akta Cukai Pendapatan (ITA).
Antara bantuan kami termasuk:
Semakan cukai pra-transaksi untuk kenal pasti perbelanjaan yang boleh ditolak
Pemeriksaan dokumen seperti CKHT, kontrak komisen, invois
Bimbingan menghadapi Borang K atau KA, termasuk rayuan mahkamah
Cadangan struktur pembayaran komisen dan yuran penjaga tanah
Latihan dalaman kepada pasukan anda mengenai sensitiviti risiko cukai
Kami bukan sekadar membantu bila anda bermasalah, kami bersama anda sejak awal — untuk mencegah sebelum terkena. Cukai bukan sekadar pematuhan, ia adalah asas kestabilan syarikat anda.
Penutup
Satu urus niaga hartanah yang tampak sempurna akhirnya menjadi peperangan cukai hanya kerana isu perbelanjaan. Kisah ini menjadi amaran: dalam dunia percukaian, sah tidak bermakna patuh. Hanya dengan memahami undang-undang dan membuat pelaporan tepat, barulah keuntungan benar-benar selamat. Adakah anda bersedia untuk urus niaga seterusnya?
Jika anda mahu versi ini diformat semula untuk cetakan, paparan PowerPoint, atau video skrip, saya boleh bantu selanjutnya.