你知道吗？一笔土地交易，明明赚了几百万，但最终却因一笔佣金和维护费用而被税务局加征超过RM150万的税款！最让人震惊的是，纳税人原本以为自己已经合规，却最终在税法的“细节”中跌了一跤。
这个故事发生在一位成功脱售土地的业主身上。从欢庆成交到法庭据理力争，整起事件揭示了房产处置税法中最常被忽视、却代价高昂的细节。让我们听听这位业主和他顾问之间的对话，还原这段扣人心弦的税务风暴。
什么是房地产增值税（RPGT）？看清《1976年房地产增值税法》（ACKHT）
在马来西亚，凡是出售房地产或拥有房地产权益（如地契、股份等），必须缴纳“房地产增值税”（Real Property Gains Tax, 简称 RPGT）。这项税务是依据《1976年房地产增值税法》（ACKHT 1976）执行的。
根据ACKHT第2附表第5段，纳税人可以申报与“维护、保障、保管及争取拥有资产”的直接相关支出，并从应课税增值中扣除。这些支出包括地契维护费、法庭抗辩费用、以及必须支付的土地保管费用等。但条件很明确：这些支出必须是“完全且专门”（wholly and exclusively）为保障该项资产的权属与价值而发生的。
与此同时，第6段则容许在资产处置过程中，为促进交易而进行的合理佣金支付作为扣税项目，前提同样是必须“完全且专门”为了该次处置。
如果花费只是“间接关联”或“不完全用于处置”，将无法被接受为可扣除支出。
一场完美的土地交易
“Ah Heng，我们终于签了！”
“恭喜老板！RM1500万的土地，一纸合约搞定了。”
这是2018年2月的一天，陈老板和他的顾问Ah Heng，站在土地边看着签署完成的买卖合约，脸上满是笑容。他刚刚以RM15,164,735的价格成功售出一块闲置已久的空地，买家是一家大型发展商，买卖迅速达成。
“记得佣金要先结清，AKVS那边安排好了，他们搞定了一切。”陈老板补充道。
“没问题，佣金RM350万，另外还有custodian fee两百多千，也都安排转账了。”Ah Heng翻着Excel表格，信心十足。
风暴初现：意料之外的税务信
就在交割完成几个月后，陈老板收到了来自LHDN（即马来西亚内陆税收局，简称税务局）的Borang K通知书，要求缴交RM557,464.13的房地产增值税。
“RM55万？咦，我记得我们扣除了佣金和维护费用后，增值税应低得多。”陈老板皱起眉头。
“对，我们在CKHT 1A和CKHT 3中已经注明了全部费用。”Ah Heng自信地答道。
但事情并没有如他们想象的平稳。2019年4月，他们又收到了一封更“可怕”的信件——一份Borang KA（附加税务评估通知书），要求再缴纳RM1,512,464的税款。
“这不可能！”陈老板在办公室里站了起来，“我们已经付了税，这是什么鬼？”
一场针锋相对的争议
Ah Heng赶忙联系了税务顾问，并安排与LHDN面谈。在税务局官员面前，陈老板据理力争。
“我们支付给AKVS的佣金是基于市场行情，他们完成了整套销售流程。我们也聘请了custodian公司在出售前保管、维护土地，防止土地被非法占用。这些费用怎么会不被允许扣除？”
税务局官员冷静地翻阅文件：“先生，根据ACKHT第2附表第5和第6段，费用必须完全且专门为维护或处置该资产。您的佣金高达11%，而国家注册评估师条例只允许最多3%。custodian fee是否与买卖有关，也未能提供充分证据。”
“可我们已经付款，并在合约中说明用途！”
“我们调查认为这些支出并非完全用于‘处置’或‘保障产权’，因此不予接受。”税务官员一锤定音。
法庭对峙：一场必须打赢的战役
陈老板决定上诉，将案件提交至“特别税务专员法庭”。
“我不要为了这件事多缴超过RM150万的税款，那太不公平了。”他说。
开庭那天，双方律师唇枪舌剑，激烈辩论。
陈老板律师：“我们有完整合约、银行付款证明及委托协议，佣金支出与custodian fee都是直接相关处置土地的成本。”
税务局代表：“根据法律，支出必须是专属为处置而非间接相关。且佣金明显超过市场上限11%，无法接受。”
最终，法庭裁决——驳回上诉，原税务通知（Borang KA）维持有效。陈老板必须缴清RM1,512,464附加税。
税务宝典
这个案件对所有涉及房地产交易的企业主或个人提供了宝贵的警示：
第一，不是所有支出都可以从应纳税利得中扣除。即使支出“看起来有关”，但只要不是“完全且专门”用于该目的，税务局有权拒绝。
第二，支付佣金必须符合市场标准。根据《1986年估价、评估、房地产代理及产业管理人员法规》，房地产代理佣金最多不得超过3%。若超过，即便是真实付款，税务局仍可不承认。
第三，custodian fee等支出必须明确与资产的维护或处置相关，并具备清晰合同、付款证明和用途说明。
第四，税务合规文件（如CKHT表格）虽已提交，但并不等于“无懈可击”，税务局有权重新评估。
企业主应当怎么做？
为了避免类似的风险和损失，以下是企业主应采取的对策：
- 在交易前进行税务尽职调查
聘请专业税务顾问参与交易前规划，评估所有费用是否可扣除。 - 费用支出必须有完备文件支持
包括服务合同、银行付款记录、发票、项目执行说明等，一切证据必须明确与处置资产有关。 - 谨慎处理佣金比例
绝不可因“方便办事”而付出不合理比例的佣金。必须符合行业规范，并有第三方评估证明其必要性与合理性。 - custodian或维护费用需明示用途
若费用涉及资产保管、抗议非法侵占等，必须由律师或专业人士出具说明，证明其与产权保护直接关联。 - 了解并遵守ACKHT 1976的所有条款
企业应定期培训财务与合规部门，提升对房地产税法的理解与执行力。
在您资产交易前后，我们为您挡下百万税务炸弹
一场房地产交易，原本应该是企业收获利润的时刻，然而一位纳税人在售地后，却因为350万令吉的佣金和custodian fee被税务局拒绝扣除，最终面临超过RM150万的附加税。这一切，仅仅是因为对税法细节的理解不足。
Humanology税务部，专门协助企业和个人避开这些税务“暗礁”。
我们的团队由前LHDN官员、资深税务律师和会计专家组成，深入了解马来西亚《房地产增值税法》（ACKHT）、《所得税法》（ITA）等相关条文，能够在关键时刻为您做出合法、合理的税务安排。
我们能帮您做的包括：
- 在交易前进行税务尽职调查，判断哪些费用可扣、哪些不可
- 审查与准备CKHT表格、发票、佣金合同等关键文件
- 协助应对Borang K或Borang KA的附加税，准备上诉与抗辩
- 提供佣金和custodian fee设计建议，避免超过法定比例被拒扣
- 为您的团队提供税务培训，建立“税务风险敏感力”
我们不只是在您遇到问题后才出现，而是从一开始就与您并肩同行，帮您避免问题的发生。税务不只是合规，更关乎企业的稳健发展。
结语
一笔看似成功的土地交易，最后却因佣金与费用的认定，演变成一场艰难的税务战役。这个故事提醒我们：在税务世界里，合法≠合规。只有充分理解法规、精准申报支出，企业才能真正保护好自己的利润。你，准备好面对下一次资产处置了吗？
